Плани амбітні і назбирали вже як прихильників, так і противників. Але давайте таки у всьому шукати якийсь позитив.

Що ми маємо наразі

В Україні вже протягом майже 20-ти років діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Заборона на відчуження сільгоспземель була введена у 2001 році з прийняттям Земельного кодексу. Це табу було неодноразово пролонговане і станом на сьогодні заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення діє до 1 січня 2020 року.

Те, що землі сільськогосподарського призначення, а це 40 мільйонів гектарів земель України і майже 70% всієї території України, фактично виведені з обігу — є великою проблемою як для власників таких земель, так і для держави в цілому.

По-перше, позбавлення землевласника права розпорядження власним майном є порушенням прав людини і це підтверджено рішенням Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук та Цицюра проти України». А в приватній власності знаходиться понад 30 мільйонів гектарів землі і це мільйони землевласників, які лише мають право або здавати свою землю в оренду, або самостійно обробляти.

Але навіть право передачі землі в оренду та/або самостійне ведення господарства на власній землі обмежене, оскільки, за умов наявності мораторію на продаж землі та відсутності ринку, відповідно відсутня й ринкова вартість земельної ділянки. Вона замінена нормативною грошовою оцінкою, яка не має нічого спільного з ринковою. За таких умов орендна плата, на яку може розраховувати власник землі, також є заниженою.

До речі, місцеві бюджети, які поповнюються, в тому числі, за рахунок земельного податку, у зв’язку з відсутністю ринку землі теж недоотримують значні кошти.

Що стосується самостійного ведення сільськогосподарського товаровиробництва, то за умов мораторію землевласник не має змоги залучити фінансові ресурси під заставу земельної ділянки для розвитку виробництва та збагачення земель. А, відтак, за відсутності додаткового фінансування відсутнє і підвищення фективності виробництва, відбувається збідніння і виснаження земель.

Негативний вплив мораторію, та наслідків з ним пов’язаних також відображається на економіці. Адже відсутність розвитку малого та середнього сільськогосподарського товаровиробництва позначається на рівні валового внутрішнього продукту. Точніше, на його значному недоотриманні. За підрахунками Європейського банку реконструкції та розвитку відсутність ринку землі знижує український ВВП приблизно на один відсоток. В свою чергу, за словами директора Світового банку у справах України, Білорусі і Молдови Сату Кахконен, відкриття ринку землі з одночасним поліпшенням адресності субсидій, впровадження заходів щодо поліпшення продуктивності і прозорості агросектора може сприяти додатковому зростанню ВВП більш ніж на 2% протягом наступних років.

«Чому бідні – бо дурні. Чому дурні – бо бідні»

Не зважаючи на очевидну шкоду мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, лише третина населення підтримує пропозицію президента щодо ухвалення закону про ринок землі і скасування мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення. При цьому, не підтримують таку пропозицію — 49% опитаних.

Пояснити несприйняття ідеї запровадження вільного обігу землі можливо тим, що питання землі останні роки набуло занадто політичного забарвлення та стало предметом маніпуляцій громадською думкою. Раз у раз в етерах телепередач, сторінках видань та стрічках новин експерти та політики малювали апокаліптичні сценарії скуповування земель латифундистами, аграрними холдингами, а ще страшніше — іноземцями, з наслідками втрати Україною державності та трансформацією в «аграрний придаток Заходу».

Звісно ж, певні ризики є, але для цього у державного апарату є багато юридичних механізмів регулювання. Та й жити за принципом «Так не достанься ж никому!» вже не актуально.

Бути чи не бути

Запроваджуючи ринок землі та скасовуючи мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, ми маємо всі можливості регламентувати правила існування та функціонування ринку землі таким чином, щоб всі лякалки, якими роками годували українців, не втілились в життя, а землевласники врешті-решт отримали можливість реалізувати своє право власності на землю, гарантоване Конституцією.

З опублікованого Мінекономіки проекту закону про зміни до обігу земель я виділяю кілька ключових тез:

1. Набувати право власності на земельні ділянки с/х призначення можуть громадяни та юридичні особи України, територіальні громади, держава. При цьому немає жодних обмежень щодо бенефіціарних власників іноземців.

Чому більшість бачить в цьому проблему?

⁃ Існують світові преценденти, коли землі тієї чи іншої країни ставали хлібницями іншої країни. Наприклад, Австралія для Китаю. Проте, на мою думку, у випадку кризової ситуації, у держави є механізми запровадження квот. Так, вони заборонені GATT (Генеральна угода з тарифів і торгівлі), але усі держави-учасниці WTO (Світової організації торгівлі) вправно використовують розділ винятків з міркувань безпеки. Тобто впроваджують обмеження експорту тих чи інших товарів.

⁃ Ризик виведення дивідендів іноземними бенефіціарами у країни свого резидентства (чи інші іноземні). А чи український акціонер не здійснює те ж саме? За даними держстату, українці більше інвестують закордон, аніж закордонні інвестори в Україну. Плюс, у критичні моменти держава знову ж таки володіє механізмами обмежень виводу дивідендів. Доволі знайома українцям практика НБУ.

2. Концентрація земельних ділянок у межах області – 15%, у межах України — 0,5%. Це у однієї особи фізичної чи юридичної, з урахуванням пов’язаних осіб. Відповідно до наявних відкритих даних, зараз у 5 найбільших агроходингів України в сукупній кількості земель в обробітку близько 2 млн га (Kernel, Ukrlandfarming, AP group, МХП і Астарта). Якщо ж такі обмеження будуть прийняті законодавцями, нас очікують значні зміни в кон’юктурі ринку.

3. І найцікавіше для українського ринку с/г земель — врегулювання переважного права купівлі земельних ділянок їх поточними орендарями. Саме тут будуть найбільші війни і перерозподіли впливу. Проектом закону переважне право орендаря на купівлю земель підтверджується, при цьому йому надається право на розстрочку оплати вартості землі (до речі, хто забув — від її нормативно-грошової оцінки. Саме так буде визначатись стартова ціна земельної ділянки). І здавалось би це більше ніж гуманно і прийнятно для існуючих фермерів. Проте, є нюанс — більшість локальних фермерів вже виплатили повну вартість земельних ділянок пайщикам через схеми емфітевзисів і оренди на 49 років. Ініціювати викуп самі, в таких умовах, вони звичайно ж не будуть. Повірте, і саме тут знайдеться багато охочих юристів вибити ці землі з-під фермерів, оскарживши укладені договори користування за самими різними причинами, створивши нові фермерські господарства. Тому очікуємо цікаві баталії та попереджаємо фермерів про такі ризики.

4. Якщо ми вже заговорили про ризики та баталії, кожен земельник знає катастрофічну проблему накладок земельних ділянок, дієвого механізму вирішення якої на сьогодні немає. Хороша новина полягає в тому, що, як на мене, це є проблемою технічного характеру, яку під силу вирішити за наявності бажання. Адже відкриття ринку землі та запрошення іноземних інвесторів (а це саме зараз і відбувається) за існуючого Державного земельного кадастру без інвентаризації земель може обернутись для України черговим міжнародним скандалом. Тому ми чекаємо та закликаємо чинну владу вправно та невідкладно запустити інвентаризацію усіх земель, залучивши відповідних експертів.

До речі, у цій ж площині лежить влучна ідея міністра Кабінету Міністрів Дмитра Дубілета щодо об’єднання усіх державних реєстрів. Враховуючи успішні проекти, над якими він працював, є дуже велика ймовірність успіху цього проекту. Зауважу, що в реаліях сьогодення, це завдання є чиненайважлиішим для подолання несанкціонованих втручань до реєстрів.

При цьому всьому, ситуація має бути збалансованою законодавчими обмеженнями реалізації земельних ділянок. Хоча б на першому етапі. В подальшому, сам ринок продиктує умови та на практиці покаже чи потрібні запобіжники, чи ні.

З чого треба почати

На першому етапі було б доцільно встановити:

⁃ критерії та вимоги до покупців земель сільськогосподарського призначення, такі як, резидентство України, при концентрації земель більше 500 га зайняття сільськогосподарським товаровиробництвом не менше 5−10 років;

⁃ заборону зміни цільового призначення протягом певного періоду часу;

⁃ обов’язок здійснювати обробку земель сільгосппризначення протягом 5 років без права передачі землі в оренду протягом зазначеного періоду;

⁃ заборону на внесення землі в статутний капітал юридичних осіб.

Останнє, до речі, класика сучасного бізнесу як щодо будівель, так і щодо землі. Нерухомість вноситься до статуту підприємства Х, яке перепродається в подальшому підприємству У. Власне, все. Просто і для багатьох ефективно.

Окремо, слід наголосити на необхідності запровадження цільових програм по фінансовій підтримці малого та середнього фермерства (податкові пільги та канікули, довгострокове кредитування з низькою процентною ставкою тощо).

Також, слід зазначити про необхідність розробки законодавства щодо сприяння розвитку сільськогосподарського товаровиробництва тощо.

Зі свого боку сподіваюсь, що при написанні законопроекту та прийнятті закону про обіг землі урядовці та парламентарі не забудуть, що основний Закон України визначає землю об’єктом права власності Українського народу та основним національним багатством.

Денис Ванаш , адвокат, засновник юридичної компанії Vanash Urban Lawyers

Джерело: НВБізнес

від 02.10.2019